Nanne de Ru
Van spaarpot tot derivaat
Nadat de internationale crisis in 2008 was uitgebroken werd al snel duidelijk dat vastgoedspeculatie daarvan de aanleiding was geweest. Na bankiers werden architecten en masse ontslagen. Een intrigerende indicatie van de intense verweving van vastgoed en geld. Ik begon met mijn bureau Powerhouse Company een onderzoek naar deze vervlechting van economie en architectuur. Hoe verder we groeven, hoe groter onze verbazing. Er was op internationaal niveau op ongekende schaal gemanipuleerd, gespeculeerd en gefraudeerd met vastgoed gerelateerde financierings- en beleggingsproducten en het bleek zelfs dat het kleine Nederland volop had meegedaan. Het eens zo overzichtelijke systeem van een voorzienende overheid die op nationaal, provinciaal en lokaal niveau ruimtelijke ordeningsstructuren formuleerde, met een tandem van woningbouwcorporaties – die lang gespaard geld beheerde – en kleine private ontwikkelaars die voor de bouwproductie zorgden, bleek niet alleen volledig uitgehold maar ook door en door verrot. Het meest in het oog springend was natuurlijk het oude Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Deze oude spaarpot van lokale overheden, in de jaren negentig gemoderniseerd en geprivatiseerd tot moderne ontwikkelaar, bleek te zijn bestuurd door maffiose bedriegers die het geheel probeerden leeg te roven. En passant namen zij het vastgoedbestand van Philips Pensioenfonds mee.
Ook onze mooie sociale woningbouwcorporaties bleken massaal de verkeerde weg te zijn ingeslagen. Vele van hen hadden ingezet op moderne financieringsmethodes en waren cruiseschepen, hotels, winkels, kantoren en scholen gaan ontwikkelen. Eén van deze clubs was zelfs voor honderden miljoenen in derivaten gaan handelen, een woord dat tot 2010 niemand in corporatieland kende. Het bleek hoog risicovol en leidde de corporatie tot de rand van de afgrond.
Veel van onze gemeenten bleken grondopbrengsten tot hoofdkostwinner van hun financiële huishouden te hebben gemaakt. Vele tientallen miljoenen werden aan opbrengsten voor de komende jaren geprojecteerd. Iedere gemeente had wel een zichtlocatie, uit- of inbreidingslocatie die nu nog landbouwgrond was en waar voor hectares aan plannen moesten komen.
Maar ook onze nieuwe generatie stoere cowboyontwikkelaars bleek de boel volledig verkeerd te hebben ingeschat. Van de implosie van SNS Real Estate tot het faillissement van Rudy Stroink’s TCN: iedereen had zichzelf overleveraged en verstrengeld in belangen.
Alles naar de klote (gabberhit uit 1992)
Van de start van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening in 1988 tot de vastgoedcrisis in 2008: in slechts 20 jaar is er in Nederland ontzettend veel opgebouwd kapitaal verkwanseld, soms zelfs geroofd, en er is veel kapotgemaakt aan beleid en ruimtelijke ordening. Beleid en middelen die in 88 jaar, vanaf de woningwet 1901, op een vrij constante manier waren opgebouwd en verfijnd. Het stelsel van ruimtelijke beleidsinstrumenten, het controleren van de woningbouwproductie, de opgebouwde middelen in structurele fondsen zoals het oude Bouwfonds Nederlandse Gemeenten: werkelijk alles is vanaf 1988 stelselmatig vernieuwd, uit elkaar gehaald en omgevormd. Tot… ja, tot wat eigenlijk? Ironisch genoeg gebeurde dit in precies dezelfde periode waarin Nederlandse architectuur en stedebouw wereldberoemd werden om hun innovatieve vermogen. De periode waarin Nederland bureau’s als OMA, West 8 en MVRDV als trotse voorvechters van een nieuwe moderne golf van architectuur en stedebouw kon presenteren. Superdutch. Supermodernisme. Big Soft Orange. Jaren waarin alles gretig ter discussie werd gesteld, waarin de moderne tijd van het neoliberalisme mooi samenkwam met een ontwerp- en beleidsagenda. Niemand zich kon voorstellen dat er ooit een tijd zou zijn zonder masterplannen, zonder nieuwbouwplannen, zonder programmatische innovaties en zonder nog meer nieuwe dingen. En nu, vijf jaar na het begin van de crisis en 20 jaar na het uitbrengen van de Vierde Nota , moeten we constateren dat er geen nationale ruimtelijke ordening meer is, geen sociaal woningbouwstelsel en geen architectuurinstituut. Dat de Nederlandse topbureaus hun werk voor 90% uit het buitenland halen. En dat de infrastructuur van ons vak, architectuur en stedebouw, bijna volledig is uitgehold.
Ignorance is bliss
Als we proberen te bevatten hoe verwoestend de vastgoedcrisis is geweest, is het des te schraler te moeten constateren dat er weinig schuldigen voor zijn aangewezen en dat er heel weinig lessen uit zijn getrokken. Ok, Bouwfonds’ Jan van Vlijmen zat even in de bak. Maar veel directies van corporaties die voor tientallen miljoenen hadden vergokt, zoals bijvoorbeeld cruiseboot verbouwer Woonbron, bleven vaak gewoon zitten. Net als ambtenaren die de grondwaarde opwaardeerden zodat gemeenten zichzelf rijk rekenden. Bij rondvraag waarom er na de crisis geen grotere afrekening heeft plaatsgevonden was een van de veelgehoorde argumenten dat niemand die hele crisis aan zag komen. En dat niemand het kon weten. Want het leek normaal. Iedereen deed er aan mee, zelfs de overheid, en dus kon het niet fout zijn. De crisis als massale, catastrofale cocktail van ruimtelijke ordening, vastgoed, geld en beleid – getuige de recessie van de afgelopen jaren. De tragiek wil dat wordt gedaan of deze ingrediënten niet bestaan. In de verbijstering, volgend op de val van Lehman, werd duidelijk dat deregulering een belangrijke oorzaak is geweest van de ongecontroleerde groei van de vastgoedsector en de enorme bedragen die er in omgingen. Maar in plaats van controle en ontrafeling van de verwevenheid van vastgoed en beleid, werden alle overheidsinstituten die met vastgoed en ruimtelijke ordening te maken hebben langzaam maar zeker drastisch geherstructureerd. Tijdens de crisis is duidelijk is geworden dat landelijke coördinatie van bijvoorbeeld ontwikkelingslocaties cruciaal is – zie bijvoorbeeld de massale kantorenleegstand. Desondanks wordt elke vorm van landelijke ruimtelijke coördinatie ontmanteld en steeds meer zeggenschap naar de gemeenten verlegd. Het ministerie van VROM is opgeheven. De nota ruimtelijke ordening bestaat niet meer.
Alchemy
Het is verbazingwekkend dat een metadiscussie over ons samenhangende ruimtelijke ordeningsstelsel in relatie tot de crisis ontbreekt en vooral, dat de meest perverse prikkel achter de vastgoedspeculatie, namelijk het bestemmingsplan, niet onder de loep is genomen. Het bestemmingsplan is waardebepalend voor het Nederlandse grondbeleid en was in zekere zin de motor achter de enorme geldmachine die vanaf de Vinex op gang kwam. Vraag maar aan de boeren die hun grond bij Vleuten verkochten aan de ontwikkelaars van Vinex Vleuterweide. Hoe pervers de prikkels van ons bestemmingsplan zijn – vooral het wijzigingssysteem – laat zich illustreren met een simpel voorbeeld. Een stuk grond met bestemming landbouw is zo’n € 10 tot € 30 per m2 waard. Dat is goedkoper dan het goedkoopste tapijt van Carpetland. En dat in zo’n dichtbevolkt land als Nederland. Maar wijzig de bestemming van die grond in bouwgrond en de waarde wordt minimaal € 300 per m2, soms zelfs het drievoudige. Een waardevermeerdering waar Apple niet aan kan tippen. Een bestemmingsplanwijziging is als koning Midas, modder verandert in goud. De eenvoud van deze prikkel was de motor achter de liberalisering die vanaf 1988 plaatsvond.
Flip the switch
De oorsprong van ons bestemmingsplan ligt in de jaren dertig van de vorige eeuw en is op hoofdlijnen ontstaan uit het vooruitstrevende werk van C. van Eesteren en T. van Lohuizen voor het Amsterdams Uitbreidingsplan van 1935. Deze zelfbenoemde functionalistische urbanisten, die vlak na de oorlog ‘s Nederlands eerste faculteit voor Stedebouw oprichtten in Delft, bedachten voor het bestemmingsplan ook de modernistische, strikt gescheiden functiegroepen (wonen, industrie, recreatie, landbouw). Het is interessant om te zien dat de basis van de bestemmingsplannen nooit is gewijzigd, ondanks de revoluties die sinds de jaren zestig in de Nederlandse stedebouw plaatsvonden – denk bijvoorbeeld aan bouwen voor de buurt. De bestemmingsplannen bleven steeds gebaseerd op functies, en het bleef steeds lucratief om ze van bestemming te wijzigen. De veranderingen in het Nederlandse stedebouwkundig denken zijn altijd cosmetisch geweest; de juridische basis veranderde nooit. Het is zoals John Le Carré schreef: “Tyranny is like the electric wiring in an old house. A tyrant dies, the new tyrant takes possession, and all he has to do is drop the switch.” De wiring veranderde niet in Nederland.
Next level
Er zijn veel manieren denkbaar om het instrument bestemmingsplan intelligenter in te zetten voor stedebouw dan zoals vastgelegd in de nieuwe Wro. Gezien de ellende die is ontstaan door het liberaliseren van het grondbeleid is het meer dan ooit nodig na te denken over nieuwe modellen van governance. Juist in Nederland is dit heel goed mogelijk. Ondanks onze nationale vertwijfeling en ellendige economische staat, blijft Nederland een wonderbaarlijk geschikt land voor het oplossen van het vraagstuk rondom vastgoed, beleid, grond, economie en ruimtelijke kwaliteit. Wij zijn nog steeds een verdomd klein land dat grotendeels bestaat uit zorgvuldig gemanaged polderlandschap waar veel overleg voor nodig is. We zijn nog steeds met heel veel mensen op een relatief klein stuk land, met veel water, met natuur die onder druk staat, met heel veel infrastructuur, veel auto’s en veel logistiek. Ook al hebben we onze ruimtelijke ordening zo goed als ontmanteld, we hebben nog steeds de vraagstukken van een vergrijzende bevolking, van steden met zwakke sociale wijken die veel gemeenschapsgeld kosten. Gemeenten waar de druk groot is omdat iedereen daar wél zou willen wonen. En krimpgemeenten. Of gemeenten waar de lokale identiteit onder druk staat van globalisering. Al deze vraagstukken verdwijnen niet als we onze ruimtelijke ordening dereguleren en uit onze politieke agenda halen. Het zijn vraagstukken waarover meer integraal moet worden nagedacht en waarvoor juist een nieuwe overkoepelende structuur moet worden bedacht. We hebben een visie nodig op de kwaliteiten die we willen zien ontstaan door onze ruimtelijke ordening, en op de manier waarop we de geldstromen uit vastgoed willen beheren en rechtvaardig verdelen. Een visie op de samenhangen tussen de uitdagingen aan het begin van de 21ste eeuw, onze ruimtelijke structuur en de achterliggende economische structuur. Dat is nodig om de kwaliteiten van ons land voor komende generaties te borgen, en vooral om te voorkomen dat wij er over 20 jaar achter komen dat wij de tiran waren die de schakel bediende.
18 november 2013
